断粮计逼迫开发商备粮过冬京城恐现退房和降价潮

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“九个盖子盖十个瓶子”被称为中国房地产开发商的一个游戏规则，保证游戏持续不断的关键条件就是项目的预售款。预售款是开发商用来盖瓶子的盖子，是开发商同时在多个项目间游走的关键。此次《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台，意味着这个盖子将被政府没收，开发商用购房者的钱去炒地囤房的“好日子”已不太可能存在了。牵一发而动全身，在开发商回笼资金的最后节点监管预售款，短期而言，房企可能在政策执行前抢推项目，在年底前备粮过冬以静观其变，同时可能对房价造成一定影响。长远来看，这对于规范房地产市场的经营秩序、保证购房者的利益、预防金融风险将发挥积极作用。

挪用预售款已成潜规则

预售款被挪用在地产界是一个人人皆知的潜规则。

“如果说一个项目的预售款全被挪用有点夸张的话，那么就整个行业来看，70%左右的预售款都会被挪做他用。有的是用来拿地，有的是用来还银行贷款，基本上只留下很少一部分款项用来建设项目，”润丰地产销售公司总经理郑德强向记者表示。

以一个项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额25%的时候，就可以办理预售手续，回笼资金。

在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设凭借着开发贷和承建方的“垫资”就可以保证完成，只需预留一部分资金预防不测。

郑德强表示，对于一个小项目而言，靠这样的方式回笼资金速度是非常快的，几个月内就可以完成，而且不耽误公司的发展。

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华盛

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